주택담보대출이란? LTV, DTI, DSR의 뜻은? 주택담보대출 금리 비교

주택담보대출이란? LTV, DTI, DSR의 뜻은? 주택담보대출 금리 비교

목차

1. 주택담보대출이란?
2. LTV란?(주택담보대출비율, Loan to Value)
3. DTI란?(총부채상환비율, Debt to Income)
4. DSR이란?(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)
5. 이 제도가 만들어진 이유는?
6. 주택담보대출 금리 비교 - 금융감독원 금융상품한눈에

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1. 주택담보대출이란?

• 집을 약속의 징표로 내걸고 은행에서 받는 대출
• 짧게는 10년, 길게는 30년까지 나누어서 원금과 이자를 갚아 나갈 수 있음

2. LTV란?(주택담보대출비율, Loan to Value)

• 주택 가격 대비 대출 비율로, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말함
  • 예를 들어 LTV가 60%라면 시가 2억 원 아파트의 경우 1억 2천만 원까지 대출 가능함
• 실제 대출 가능 금액은 계산치보다 적은데, 이는 추후 경매 상황을 고려하여 방 1개당 소액 임차보증금을 제외하기 때문(선순위 저당권, 주택임대차 보호법 등에 의함)
• 대출을 많이 받기 위해서는 LTV가 높은 것이 유리

3. DTI란?(총부채상환비율, Debt to Income)

• 담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출 한도를 정하는 제도
• 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율
  • DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
  • DTI가 50%이고, 내 소득이 4천만 원이라면, 매년 갚아야 하는 대출금은 2천만 원 까지
  • 원리금은 주택담보대출의 원리금(원금+이자), 기타 대출의 이자 포함
• DTI 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 판단됨

4. DSR이란?(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)

• 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출
  • 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산
  • DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
  • 원리금의 범위는 주택담보대출의 원리금, 기타 대출의 원리금, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출을 포함
• DTI와 유사하나 DSR이 더욱 엄격한 기준으로, 연소득은 유지된 채 금융 부채가 커지기 때문에 대출 한도가 축소됨

5. 이 제도들이 만들어진 이유는?

• 주택담보대출 LTV, DTI, DSR은 모두 대출을 받는 기준을 까다롭게 하기 위해 만든 제도
• 만약 규제 없이 LTV가 90%로 가능하다면, 3억짜리 집을 살 때 현금은 3천만 원 만 있으면 매매가 가능하기 때문에 투기가 훨씬 많아질 수 있기 때문
• 실거주를 목적으로 하는 서민들에게는 부작용이 있을 수 있으나, 이를 방지하기 위한 정책이 존재함
  • 다주택자에게는 낮은 LTV, DTI를 적용
  • 무주택자에게는 비율을 추가적으로 적용
  • 서민 실수요자에겐 LTV DTI DSR를 최대치로 조정
• 한 달 전(2022-03-11) 기사에서는 새 정부가 생에 최초 구입자에 한해 LTV를 80%까지 상향할 수 있다는 내용을 기사에서 확인함
• LTV, DSR 규제 완화를 통해 대출 규제를 대대적으로 조정할 것으로 보임

출처: 한국경제 기사

6. 주택담보대출 금리 비교 - 금융감독원 금융상품한눈에!

• finlife.fss.or.kr 사이트에서 주택담보대출 금융사별 금리를 비교할 수 있음
• 주택담보대출 탭을 클릭하면 기본 디폴트 값을 근거로 금융권별 금리 조회가 가능함

<출처: 금융감독원>

<출처: 금융감독원>

※ 금리 방식 : 대출상품에 적용되는 금리가 계약기간 동안 변하지 않는 경우 고정금리, 변동되는 경우 변동금리
※ 상환방식 :
- "원리금균등분할상환"은 원금과 이자를 합해 매달 동일한 금액을 상환하는 방식
- "원금균등분할상환"은 매달 일정한 원금과 함께 전월 잔액에 비례한 이자를 상환하는 방식
- "만기일시상환"은 매달 이자만 내다가 만기에 원금을 전부 상환하는 방식
※ 대출부대비용 : 대출시 발생하는 인지세, 국민주택채권매입비용 등 각종 부대비용
※ 중도상환수수료 : 대출기간 중 대출금의 전부 또는 일부를 상환하는 경우 부담해야하는 수수료

출처: 금융감독원 금융상품한눈에

조건 설정 후 도출 된 주택담보대출 상품 목록 PDF <출처: 금융감독원>