분양가상한제란? 정부의 경제통제정책의 의미와 한계

분양가상한제란?  정부의 경제통제 정책의 의미와 한계

 

목차

 

1. 분양가 상한제란?

2. 정책 목적

3. 역사

4. 문제점

5. 프랑스의 사례

6. 주택 가격통제정책의 의미와 한계

 

 

 

 

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1. 분양가 상한제란?

• 일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 주택 분양 가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도로, 이는 주택법 57조에 근거함
• 분양가 자율화(1999년) 이후 고(高)분양가 논란과 주택 가격 급등에 따른 시장 불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됨(2005년 3월)

 

 

 

2. 정책 목적

• 무주택 실수요자의 내 집 마련 비용을 낮추기 위해 부담 가능한 수준의 분양가 책정해 시장안정을 도모하기 위함
• 집 값 상승을 억제하기 위함 

 

 

3. 역사

(출처: 네이버 시사상식사전)

• 국내에서는 1977년 분양상한가 제도가 도입되면서 분양가 규제가 시작되었으나, 이는 획일적으로 정한 상한가로 규제하는 방식이어서 주택공급 위축이 발생했고, 이 때문에 부동산 대란이 발생함
• 이에 1989년부터는 분양가를 택지비, 건축비에 연동하는 원가연동제가 시행 됨
• 그러나 외환위기의 도래로 주택시장이 침체되자 규제가 완화되면서 1999년 국민주택기금 지원 아파트를 제외하고 전면 자율화가 되면서 분양가 상한제가 사실상 사라짐
• 2005년 분양가 상한제 부활 - 분양가상한제 폐지로 신규 분양주택의 분양 가격이 점점 높아지면서 주변 아파트 가격까지 상승시키는 부작용이 발생
• 이후 대한주택공사(현 한국토지주택공사) 등 공공이 개발하는 토지인 공공택지에 지어지는 주택에 대해서만 적용됐다가, 2007년 9월부터 민간택지에 지어지는 주택에 대해서도 이 제도가 도입돼 전면 시행됨
• 그러나 다시 주택공급 위축, 아파트의 품질 저하 등의 부작용이 나타나면서 2014년 분양가 상한제의 민간택지 적용 요건이 강화됨
• 강화된 요건으로 2014년 이후 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례가 없어 이 제도가 유명무실해짐
• 정부는 2019년 8월 12일 정부는 '주택법 시행령 개정안'을 발표, 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 쉽게 적용할 수 있도록 요건을 완화함
• 국토교통부가 2019년 11월 6일 서울지역 27개 동의 민간택지에 분양가 상한제를 적용하는 방안과 조정대상지역을 일부 해제하는 방안을 결정했다고 밝힘으로써 민간택지 분양가상한제는 2015년 폐지된 이후 4년 만에 부활하게 됨
• 그러나 민간택지 분양가상한제 지정 후 제외된 지역을 중심으로  매매 가격이 지속적으로 상승하는 풍선효과가 발생하자 정부는 40일 만인 2019년 12월 16일 <주택 시장 안정화 방안>을 발표, 분양가상한제 대상 지역을 대폭 확대함
• 최근 윤석열 정부는 국정과제 가운데 하나로 분양가 상한제를 개정하겠다고 밝혔고, 분양가 상한제가 완화될 경우 분양가 급등이 예상됨
  • 일각에선 분양가 상한제가 폐지 수순을 밟을 것이라는 전망까지 나오고 있음
  • 여기에 원자재값 급등도 분양가를 밀어 올리는 요인 중 하나임
  • 건설사는 원가 상승으로 공사비가 오른 만큼 이를 분양가에 반영할 것으로 보임

 

 

4. 문제점

 

1) 재산권 침해 이슈

• 기존에는 공공택지(신도시, 택지지구)에만 분양가 상한제를 적용하였으나 문재인 정부 들어 지속된 집값 상승이 사회 문제가 되자 민간택지(재건축, 재개발 물량이 대부분을 차지함)에도 분양가 상한제를 적용하면서 사유재산 침해라는 논란이 일고 있음
• 장기적인 분양가 상한제로 인하여 재건축, 재개발 사업이 위축되고 장기적으로 주택 공급을 위축시킬 것이라는 평가가 있음

 

2) 청약 경쟁률 과열 및 집값 안정 실패

• 분양가가 낮아지는 만큼, 수요공급 원리에 의해 신축 아파트 공급은 줄어드는 반면 신축 아파트 수요는 늘어남
• 주변 시세에 비해 분양가가 크게 낮으니 해당 아파트는 '로또 아파트' 취급을 받아 청약 경쟁률이 올라갈 수밖에 없고, 현행 가점제 체제와 맞물리면서 무주택기간 및 부양가족수 측면에서 불리하여 가점이 낮은 젊은 층 및 미혼층(비혼층)이 크게 불리해져, 청약통장을 아무리 길게 넣어도 사실상 당첨을 기대하기 어려워짐
• 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있다 보니, 오히려 분양가 상한제로 인해 청약시장에 불필요한 초과수요가 몰리는 실정

 

5. 프랑스의 사례

• 18세기 후반의 프랑스는, 혁명과 끊임없는 전쟁으로 인해 물가가 폭등했고, 이를 해결하기 위해 정치인 막시밀리앙 드 로베스피에르(Maximilien de Robespierre)는 물가 상승을 억제할 수 있는 방안으로 1793년 곡물·밀가루·고기·기름·가죽·종이 등에 최고 가격제를 도입함
• 상공인들은 정부가 고시하는 가격 아래에서만 물품을 판매할 수 있었으며, 이를 어기는 경우 차익의 두 배를 벌금으로 내야 했고, 정책이 도입된 직후 생필품의 가격이 하락하자 시민들은 이를 반겼음
• 하지만 정부가 고시한 가격으로는 이익을 낼 수 없었던 상공인들이 물품의 생산과 판매를 중단하기 시작했고, 이에 따라 시장에서 거래되는 물품의 수량이 크게 줄어, 소비자들은 합법적인 방법으로 물품을 구매하기가 어려워짐
• 어느 정도 시간이 지나자 사람들은 정부의 감시를 피해 암시장(Black Market)에서 거래하기 시작했고, 암시장에서는 웃돈을 더 얹어서 거래가 이루어졌기 때문에 귀족이나 부자들에 비해 서민들이 생필품을 구하는 데 어려움을 더 많이 겪는 아이러니한 상황이 발생함
• 최고가격제로 인한 시장 경제 체제의 붕괴를 볼 수 있는 사례임

 

 

6. 주택 가격통제 정책의 의미와 한계

• 가격은 시장 참여자들이 이익을 추구하는 방향으로 행동하는 데 필요한 정보를 전달하는 신호의 역할을 함
  • 시장에서는 일반적으로 수요가 증가하거나 공급이 감소할 때 가격이 상승하는데, 이 신호에 따라 수요자는 수요량을 줄이고 공급자는 공급량을 늘리게 됨
  • 그런데 가격 통제 정책이 도입되면 가격은 신호의 기능을 제대로 수행하지 못함

 

“주택 임대료를 통제하는 것은 폭격 외의 수단으로 도시를 파괴하는 가장 효과적인 방법이다”
- 스웨덴의 경제학자 아사르 린드벡

 

 

• 가격 통제 정책은 시장에서 거래되는 제품의 품질을 악화시킬 수도 있음. 만약 정부가 임대료 상한제를 통해 임대 주택의 임대료를 최고 가격으로 제한한다면, 임대인들은 이익을 늘리기 위해 낮은 품질의 주택을 시장에 공급할 것. 임차인들이 저렴한 가격에 품질 좋은 주택을 빌릴 수 있도록 하겠다는 정책의 목표와는 다른 결과가 도출됨
• 이와 같이 가격 통제에는 여러 부작용이 따르기 때문에, 정부는 간접적인 방법으로 보조금을 지급하거나 세금을 부과해 수요와 공급을 조절하기도 함
• 분양가 상한제가 유지된다면 이론적으로 당장은 시세보다 일정 금액 저렴하게 주택을 구매할 수 있어야 하지만 청약 과잉인 상황에선 이조차 어려움
• 과거 국내 분양가 상한제의 역사와 프랑스의 최고 가격제의 결과를 되짚어 고민해봐야 할 문제라 생각됨